碧桂园的楼盘

8月8日，碧桂园旗下境内债集体下跌，同日，市场有消息称，碧桂园的两笔美元债票息未付，虽然有碧桂园内部人士回应“仍有30天付息宽限期”。

对于碧桂园而言，当下困局前所未有，为了努力等到市场回归的那一天，它穷尽了包括优化裁员、压缩成本、收缩区域、降价促销、暂缓拿地等一系列手段，但这场突围之战并不是碧桂园一家企业的，也是整个房地产行业要面临的。

两笔美债付息逾期？

8月8日，碧桂园旗下境内债集体下跌，“19碧地03”跌超31%，“21碧地03”跌超24%，“20碧地03”跌超21%，盘中临停。此外，碧桂园余下多只债券跌超10%。

股票方面，碧桂园股票已连跌7个交易日，截至8月8日港股收盘，碧桂园股价跌14.39%，报收1.13港元，当前总市值约312.3亿港元。

遭遇股债双杀，也是由于碧桂园出现了“阶段性流动压力”。

8月8日，市场有消息称，碧桂园截至目前未能支付应于8月7日支付的两笔美元债利息。两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元，期限分别为5.5NC3.5和10NC5，到期日分别为2026年2月6日和2030年8月6日。

碧桂园内部人士告诉记者，受近期销售额与再融资环境持续恶化，叠加各类资金监管的影响，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性流动压力，公司高度重视债务风险化解。

该内部人士称，“上述两笔票据仍有30天付息宽限期，公司目前仍在积极优化资金安排，努力保障债权人的合法权益”。

是什么触发了美元债付息的延迟？ 也许和碧桂园的“自救”有关。8月1日，资本市场传出碧桂园将按每股1.3港元配售18亿元股股份，配股融资所得的约23.4亿港元用于偿还债务，摩根大通担任此次发售的独家整体协调人和账簿管理人。这个价格较上一个交易日的收盘价1.58港元折价17.7%。但很快，碧桂园方面回应配股取消，因为“各方沟通不尽一致”。

极度敏感的资本市场，只要有任何风吹草动，也会第一时间给出反应。

此前有市场传闻称，佛山市副市长带工作组进驻碧桂园，涉及发债等事项。8月7日，碧桂园相关人士称，佛山市副市长带队的工作组进驻碧桂园这一传言不属实。即便如此，受此传言影响，碧桂园的股债还是出现了下滑。

债“雷”即将拉爆？

论销售规模和操盘金额，碧桂园都是第一大房企，即便是到了2022年，依然是第一，而且是连续6年第一。所以，碧桂园也有“宇宙第一大房企”的称号。

据悉，截至2022年底，碧桂园总负债1.43万亿。

自从三条红线出台后，第一波房企开始暴雷，碧桂园也开始优化财务状况，采取了一系列降本增效的措施，比如裁员，2022年碧桂园减少了3万多人，位居房企减员榜首位。还有高管降薪，碧桂园总裁莫斌年薪从1.9亿下降至957万，杨惠妍从1576万下降至38.5万，其他高管也都是断崖式降薪。

我们看到2022年末，碧桂园现金余额还有1475.5亿元，算是比较充足，可为什么到今年就挺不住了呢？

说实话，对于如此庞大的一家房企来说，要维持运转，光靠降薪裁员远远不够，还是要加大销售回款和融资，才是解决问题的根本。

但这两方面表现都不好，在销售端，出现了断崖式下降，2022年销售额为4643亿元，同比下降38.81%，今年前7月为1749亿元，再次下降38.74%。

至于银行类融资，去年12月，金融支持房地产16条出台后，媒体报道碧桂园获得10家银行共3000亿的授信支持。如今来看，这些钱并没有到手，否则手握3000亿，碧桂园根本就不慌。

就如旭辉董事长林中所说：融资不畅，销售额疲软，光让还钱，哪家房企都吃不消。特别是碧桂园这样的规模，一旦断流，大批债务就会到期，很快就会拉爆。

等待“指导和支持”

市场关于碧桂园的各种传言自今年7月开始便屡有见闻，而资本市场也密切关注碧桂园的动向。

7月31日，碧桂园发布公告称，根据管理层目前可获得的资料，即上半年未经审核管理账目的初步评估及其他数据，公司预计2023年上半年可能录得未经审核的净亏损。作为对比，2022年上半年，碧桂园净利润约为19.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元。

在公告中，碧桂园解释出现净亏损的原因：由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降、物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

然而引发市场关注的是碧桂园在公告中的一段表述，“公司在坚决履行保交付、保民生职责的前提下，为了确保现金流安全，将积极考虑采取各种对策，包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持”。

去年年底，在碧桂园内部的年度大会上，杨国强还称“看到了曙光”。才半年多过去，碧桂园对市场的判断可以说是急转下行。

今年短暂的“小阳春”结束后，房地产销售又回归疲软态势，中指研究院统计今年前7月百强房企销售总额为39944亿元，同比下降4.6%，碧桂园以1958亿的销售额跌至第三，丢掉“宇宙第一房企”的宝座。7月单月的销售中，碧桂园环比下跌33%。

房地产企业风险仍在蔓延，今年以来已新增5家房企发生债务违约，新力控股、蓝光发展、中天金融等7家房企退市，还有A股多家房企锁定退市，另外多家港股上市房企停牌超过12个月，预估今年退市房企将有10多家。

综合北京商报、国是直通车、凤凰WEEKLY地产、数字财经智库等

纵深

碧桂园为何

突然“病危”？

从目前的市场公开信息来看，碧桂园突然“病危”主要由三个方面引起：

首先是房地产销售大幅放缓。

据该公司公告，今年7月份，碧桂园实现权益销售额约120亿元人民币，这一数据相较去年大跌六成。根据中指研究院百强房企报告，今年前7月，碧桂园权益销售额排名降至第四位。这也导致企业财务指标恶化，该公司在近期一份公告中称，对比2022年6月30日半年度之净利润约人民币19.1亿元和股东应占核心净利润约人民币49.1亿元，预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。碧桂园预计，净亏损主要是由于房地产行业销售下行影响导致房地产业务结转毛利率下降、物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

其次是融资渠道受限，债务循环不畅。

过去曾是房企融资主要渠道之一的海外债今年以来几近关闭。据中指研究院统计，上半年，房地产行业海外债发行规模仅为110.7亿元人民币，同比大幅下降34.6%，占总融资规模降至2.7%。今年3月、4月、6月全行业均无新发行债券。海外债融资渠道极不稳定、几近关闭。碧桂园资产上万亿，经营开发所需融资巨大，海外债渠道关闭、销售走低等无疑对其资金链形成冲击。

另外就是把重心放在了三四线城市。

直到2021年，碧桂园来自三四线城市的销售额占比仍然达68%。在行情好的那几年，碧桂园成了很多城市的标杆，每到一处，必定带动房价上涨，碧桂园也是赚得盆满钵满。然而，随着出生人口的下降，城市化进程的推进，很多三四线城市的人口必然会流失。没有了人口，房价必然撑不住。所以，我们看到从去年开始，三四线城市的房价开始下降，房子卖不动了。碧桂园早就该调整布局，它却坚定押宝三四线城市，如今行业低迷，碧桂园销售只会更加艰难。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，碧桂园的问题，主要是预期悲观、资产流动性和资产价格的问题。某种程度上，也是房地产“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上，碧桂园和其他企业的问题是一致的。“三高”是那个时代所有企业共同的模式，或者叫时代的通病。不过，碧桂园受房地产市场下行的影响更大。政策落地需要一个周期，短期内对市场整体局面影响不大，而且随着居民购房信心下滑，“消沉”市场已有负循环的征兆。因此，市场层面虽有筑底迹象，但一些房企的困难时刻尚未过去，目前可以说是房地产市场集体承压。

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